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小事情 大民生 物管亂象須重拳整治 ——敘永縣住宅小區物業管理調研報告

作者:余顯中  來源:敘永  發布時間:2017-12-01 15:13:13  瀏覽量:30162

近年來,我縣城市建設與管理取得巨大成就,大城市格局逐步形成,物業服務行業隨之興起,讓廣大居民享受到現代服務的同時,住宅小區物業管理問題日益突出,成為社會關注的熱點和難點問題。為促進我縣住宅小區物業管理工作健康發展,縣政協對我縣住宅小區物業管理情況進行專題調研,現將調研情況報告如下。

一、物業管理及其意義

物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務事項主要包括:建筑物共有部位的維護和管理;共用設施設備的日常運行、維護和管理;共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;物業服務檔案和物業檔案的管理。

良好的小區物業管理對業主而言,可以創造一個安全、文明、舒適、和諧的生活環境,延長物業的使用年限,確保物業功能的正常利用,使物業保值增值;對社會而言,有利于現代服務業的發展,有利于增加就業,有利于維護社會穩定,有利于提高城市管理水平,提升城市品位。

二、住宅小區物業管理呈現四低一高

我縣住宅小區物業管理呈現“四低一高”,即:物管企業入住率低、業主委員會成立比例低、物業企業資質低、物業收費標準低、不交物業服務費比例高。全縣有新建小區38個(不含老舊住宅區),已建成住宅面積為5201826.48平方米,已有物管企業入駐的面積為1967117.98平方米,占比例為38%。僅有富麗家園、香頌灣、揚武坊電梯公寓、永寧苑4個小區成立了業主委員會,比例為僅10%,其中永寧苑小區業主委員會已經不能正常履職。在住建業務主管部門注冊登記的物管企業有16家,其中三級及以上資質企業5家,其余均為暫定三級;另外有外地企業2家(一級和二級資質各一家)。物業服務費,小高層為0.40.6/㎡,電梯房0.81.3/㎡,不能滿足標準服務的正常需要。全縣住宅小區有近50%的業主不交物業服務費,最高的近90%,物管企業無法正常運轉。

三、組織機構健全,物業公司履職盡責,工作開展有實效

住建局于2013年設立物業管理辦公室,編制1人,實際在崗5人。制定了《普通商品住宅前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費指導標準》,規范了物業管理企業收費行為。住建、發改、公安、消防、司法、財政、環保、衛生計生、工商質監等部門和鄉鎮、社區職責明確,配合協調,在監管、宣傳、指導、維修基金管理與審批,矛盾糾紛調處等方面做了大量工作,據不完全統計共計開展宣傳100余場次,調處矛盾糾紛1000多件次。

組建了物業服務行業協會,協會現有會員企業17家,協會在幫助政府協調處理物管企業之間、業主與物管企業之間、物管企業與相關部門之間的工作關系,監督物業管理活動,宣傳物業管理和物業服務相關責、權、利,維護物業管理正常工作,教育培訓物業管理從業人員等方面做了許多有益的工作。

多數物業公司履職盡職,讓業主享受到舒適的服務,為城市管理做出了積極貢獻。吉儷來物業公司管理的城市之光小區,5年來無事故、無投訴,業主與物業公司之間,業主與業主之間和諧共處,小區306戶住戶,自覺交費303戶,免收1戶,不自覺交費2戶,自覺交費率達到99.3%。

四、糾紛多發,矛盾尖銳,已經影響到居民生活和社會穩定

當前,全縣物業管理糾紛呈高發事態,利益相關方矛盾尖銳,難以調和,吵鬧者有之,打架者有之,上訪者更有之。永寧苑因部分業主不交物管費,在2017年春節期間衛生無人管,垃圾成堆,臭氣熏天,幾百住戶生活在垃圾之中;富麗家園曾經電梯長期停運,供水長期扯皮,住在高層的老人要徒步上下幾十層樓,經常無水用,矛盾十分突出。香頌灣、揚武坊電梯公寓、林業棚戶區改造電梯房、御景東城、東萊國際、汽貿花園、魚鳧公園城等等小區糾紛不斷,協調困難。糾紛讓人心煩、惹人發怒,小區居民先責怪物管,后遷怒于主管部門,更有甚者怪罪于黨委政府,物業管理問題已經影響到居民生活和社會穩定。梳理近年來發生的物業管理糾紛,可概括為九大類。

一是物業管理收費。業主常以物管企業服務不到位、亂收費、收費標準過高、自己的利益問題得不到滿意的處理等各種理由拒交物管費。物管企業無錢投入,采取降低服務標準的辦法減少損失。物管企業越是降低服務標準,業主越是不交物管費,形成惡性循環。

二是業主損失賠償。有的排污管道堵塞、有的樓頂滲漏,有的樓上樓下或者隔壁穿墻打洞、油煙或噪音干擾、停放在公共過道上的車輛受損等給業主帶來損失等問題,業主都要找物管企業處理,一旦物管企業不能處理,就會導致業主不滿,造成矛盾。

三是小區公共設施傷人賠償。有的業主在小區內摔傷、因電梯故障受到驚嚇、高空墜物傷人等,業主都向物管企業索賠,但很多情況不屬物管企業責任,雙方產生矛盾糾紛。

四是續聘矛盾。前期物業管理是由開發企業聘選的物管企業,物業服務協議也是由開發企業與物管企業簽訂的。業委會成立后,不愿繼續聘用前期物管企業,也會產生矛盾。

五是小區公共部位侵權。有的業主違規裝飾裝修、占用綠地或公共部位,既影響了小區整體形象,又侵害了整個小區業主的利益。其他業主將監管責任推到物管企業,認為物管企業監管不力因而形成矛盾。

六是小區治安管理問題。因職能部門間的職能職責不清,存在相互推諉現象。非小區業主或車輛強行進入小區時與物管企業產生的矛盾、人員在小區內有可疑行徑時與物管企業產生的矛盾、業主車輛亂停亂放時與物管企業產生的矛盾、業主違規裝修房屋時或者運送違規裝修材料強行進入小區時與物管企業產生的矛盾、小區內出現安全問題時業主與物管企業產生的矛盾、業主酒后損壞小區公物與物管企業產生的矛盾以及小區內出現被盜、小區內車輛被劃傷等,都涉及到治安管理。但因這些問題發生在小區內,往往職能部門會相互推諉,導致問題難以解決。

七是物業維修資金使用問題。當公共部位破損需要維修時,就得動用物業維修資金。有的業主認為物管企業是借維修來侵占物業維修資金,或者是該維修的部位對自家影響不大,因而認為不該動用維修資金。

八是物管企業服務不到位或違約問題。有的物管企業是掛靠的,自身不懂物管,導致對服務標準把握不準或者服務不到位,引起業主不滿。

九是基礎設施不完善。開發企業不按規定實施建設,偷工減料,壓縮投資,導致應配備的基礎設施缺失或者不達標。主管部門監管不到位,前期物管企業依附于開發企業,聽之任之,承接查驗形同虛設,導致在物業管理中因基礎設施不完善而難于服務到位,致使小區業主部分權益受到侵害,業主拒不交物管費。

、關注民生,順應民意,重拳整治物管亂象

物管亂象問題歸集原因,不外乎三個方面,一是監管指導不到位,二是物業公司服務水平低,三是業主物業管理意識差。物業管理糾紛全國有之,物業管理問題非敘永獨有,但是像敘永這樣大范圍、全行業出現問題,熱點度高,關乎民心向背,不得不引起高度重視。

解決物業管理問題也是敘永經濟社會發展的客觀需要。《四川省物業管理條例》第六條規定:縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃,制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平,促進物業服務行業發展。敘永的發展缺少產業支撐,而物業服務業是敘永可以發展的現代服務業,敘永建成和在建住宅小區,按三級服務標準估算可以解決約2000人就業,加上機關單位、老城區和鄉鎮,至少可以解決5000人就業。如果和精準扶貧相結合,把這幾千個崗位中的普通管理崗位作為半公益崗位,解決貧困戶就業,支持物業行業發展,其社會效益和經濟效益不可低估。為此建議:重拳整治物管亂象,大力發展物業服務業。

(一)認識再提高。

在管理層面,不能把物業管理糾紛簡單認定是業主與物管企業之間的民事糾紛,而應當從關注民生,順應民意,維護社會穩定,提升城市管理水平,提高城市品位,建設宜居、宜業、文明、和諧新敘永的高度看待物業管理問題。在業主層面,加強宣傳引導,提高業主的物管意識,公共意識和法治意識,讓其認識到物業管理好利己利人,物業管理不好損人不利己,讓更多的業主由物管要我,到我要物管的轉變。

(二)開展專項治理。

敘永的物管亂象問題,冰凍三尺,非一日之寒,癥很兇、病很重,必須要重典治亂,重拳去疴,先治標為治本贏得時間,及時開展物業服務專項整治。成立由縣主要領導指揮,分管領導負責,住建部門牽頭,發改、公安、消防、司法、財政、環保、衛生計生、工商質監、三違辦等部門和單位及敘永鎮和各社區參與的工作組,定目標,定任務,定責任,定時間開展集中整治。

(三)多措并舉嚴整治。

首先理順部門、鄉鎮、社區、物管企業、業主委員會的職責,明確分工,明確責任,健全協調機制,杜絕推諉扯皮。

二是領導垂范,公職人員帶頭。全面清理公職人員尤其是領導干部拖欠物管費、違規裝飾裝修和亂停車輛等情況,限期繳費和整改,否則進行公開曝光,取消評優評先資格,直至紀律處分并依法追收物管費,同時將欠繳物管費行為納入征信體系。

三是嚴管開發企業,嚴格承接查驗。住建部門和所在區域的社區在房屋交付給業主使用之前應嚴格指導督促開發企業與前期物業按《四川省物業承接查驗辦法》的規定進行承接查驗,辦好移交。

四是嚴管物管企業,對物管采取扶優罰劣措施,支持配合專項治理工作,服務質量好,講信用、懂規矩、守法律的企業,給予大力支持,反之則嚴查重處,絕不姑息,培育一支優秀的物業服務隊伍。

五是深入調研,制定有利于物業服務行業發展,符合敘永居民承受能力的收費標準,對困難業主由政府和物業企業共同救助,給予緩減免。

六是建立健全小區物業委員會,充分發揮業主委員會的作用,動員有威望,有能力,有正義感的退休或二線領導干部,擔任業主委員會工作。加強宣傳引導,提高業主物管意識。

七是梳理問題,分類解決。成立小區環境安全公共維護隊,由業委會牽頭,公安、消防、住建、工商、環保等部門的人員組成,針對小區存在的問題采取一事一議,分類解決,既不能將不該物業管理企業解決的問題強加給物業管理企業,也不能對該物業管理企業解決的問題置之不理。對歷史遺留問題,不該業主承擔,也不該物業管理企業承擔,又找不到第三方責任的問題,由政府牽頭,按受益者均沾的原則,多方籌集資金解決。

八是分工協作,高效快速解決問題。比如要依法追收物管費,可由司法局指派律師免費給予指導,法院按小額速裁程序快速審理,并按解決執行難機制強制執行。

(四)建立長效機制。

在完成專項治理任務后,圍繞建設管理有序,服務完善,環境優美,治安良好,關系和諧住宅小區的總體目標,制定全縣物業服務行業發展規劃,理順各方關系,健全制度,建立機制,充分發揮部門的監管、引導、服務作用;充分發揮企業的服務主體作用;充分發揮業主委員會的自我管理作用,提高業主的物業意識,守法意識和公共道德意識,開創業態發展好,服務質量高,監管到們,各方協調,群眾滿意的物業服務新篇章。


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